Realty Income – Monat für Monat Dividenden kassieren!
Inhaltsverzeichnis
Unternehmensgeschichte
Wie alles begann
Alles fing im Jahr 1969 mit einer einzigen Investition in ein Taco Bell-Restaurant an. Heute besitzt oder hält Realty Income Anteile an mehr als 13 000 Immobilien in den Vereinigten Staaten und Europa. Im Zuge der jüngsten Fusion mit Spirit Realty Capital wurde das Portfolio erweitert und die Immobilien- und Kundenbasis weiter diversifiziert.
Realty Income Aktienchart
Unternehmensstrategie von Realty Income
Die Investitionsstrategie der US-Amerikaner konzentriert sich auf den Erwerb von Immobilien, die für die Geschäftstätigkeit der Kunden unerlässlich sind. Der Großteil der Mieteinnahmen stammt dabei aus Einzelhandelsimmobilien, während industrielle Lagerhäuser und Glücksspielstätten den Rest ausmachen. Das Unternehmen vermietet zudem hauptsächlich an Mieter, die im Dienstleistungs- und Discounter-Segment aktiv sind. Das wiederum macht sie widerstandsfähiger gegenüber wirtschaftlichen Schwankungen.
Triple-Net-Leasing-Verträge und Belegungsrate
Darüber hinaus sind alle Immobilien langfristig mit sogenannten Triple-Net-Leasing-Verträgen vermietet. Das bedeutet, die Betriebskosten werden auf die Mieter übertragen, was einen vorhersehbaren Cashflow zur Finanzierung monatlicher Dividendenausschüttungen generiert. Der Erfolg im Einzelhandel wird dabei hauptsächlich durch den Standort bestimmt – und die Immobilien von Realty Income reflektieren dies: Denn die Belegungsrate ist bislang – selbst in Krisenzeiten – nie unter 96 % gefallen. Das wiederum spricht für die Qualität der Standorte und die finanzielle Stärke der Mieter.
Abb. 1) Diversifiziertes Portfolio und stabiles Rating, Quelle: Realty Income
Erfolgreiche Dividendenhistorie
Das Engagement des Unternehmens, mindestens 90 % seines zu versteuernden Einkommens als Dividenden auszuschütten, steht im Einklang mit seiner REIT-Struktur. Zudem ist dies ein überzeugender Anreiz für einkommensorientierte Investoren. Dementsprechend hat Realty Income seit der Gründung ununterbrochen Dividenden gezahlt, in Summe also 55 Jahre lang. Seit dem IPO im Jahr 1994 wurde die Ausschüttung zudem jedes Jahr angehoben, was das Unternehmen zu einem Dividendenaristokraten macht. In den vergangenen 20 Jahren lag die jährliche Dividendenerhöhung bei 5 % p. a., in den letzten fünf Jahren immerhin noch bei 3 % p. a. Mit einer Payout Ratio von rund 76 % ist die Dividende zudem als relativ sicher einzustufen. Dafür spricht auch die ordentliche Bilanz, die sich unter anderem in einer gesunden Verschuldungsquote widerspiegelt.
Kreditrating
Realty Income verwendet eine konservative Mischung aus Eigenkapital und unbesicherter Fremdfinanzierung zur Finanzierung von Immobilienkäufen. Das führt zu einem A- Kreditrating von Standard & Poor’s und ermöglicht darüber hinaus den Zugang zu günstigen Finanzierungsmöglichkeiten (siehe Abb. 1). Mit dieser Finanzierung erwirbt der REIT freistehende, einzeln genutzte Immobilien in wichtigen Märkten, die an Mieter mit hoher Kreditwürdigkeit vermietet werden.
Langfristige Erfolgsstory von Realty Income
Seit dem Börsengang an der NYSE im Jahr 1994 hat die Realty Income Aktie eine durchschnittliche Gesamtrendite von 13,6 % p. a. erzielt. Seit ein paar Jahren präsentiert sich die Aktie allerdings eher im Abwärtstrend – so liegt der Kurs mit derzeit rund 52 US-Dollar deutlich unter dem Allzeithoch von etwa 82 US-Dollar, das im Februar 2020 erreicht wurde.
Ein Blick auf die nachfolgende Grafik zeigt jedoch, dass die Aktie mit einem Beta von rund 0,5 etwa halb so stark schwankt wie der breite Aktienindex S&P 500. Betrachtet man die Kursentwicklung seit Börsengang risikobereinigt, gehörte Realty Income mit einem Kursgewinn von 13,6 % p. a. somit zum besten Zehntel aller Indexmitglieder.
Abb. 2) Beta und Rendite p. a. seit 1994, Quelle: Realty Income
Schwächen und Risiken
Trotz des diversifizierten Portfolios ist Realty Income Corporation nicht vollständig von den wirtschaftlichen Zyklen des Immobilienmarktes abgeschirmt. Denn die Leistung des Unternehmens ist stark vom Einzelhandelssektor abhängig, der durch E-Commerce und veränderte Verbrauchergewohnheiten erhebliche Veränderungen erfährt. Ein Abschwung im Einzelhandel könnte daher die Mieteinnahmen und somit die Fähigkeit des Unternehmens, seine Dividenden zu steigern, beeinträchtigen.
Die Wachstumsstrategie von Realty Income Corporation erfordert darüber hinaus den Erwerb hochwertiger Immobilien, was Zugang zu Kapital voraussetzt. Das Unternehmen finanziert Akquisitionen dabei durch die Ausgabe von Aktien und ungesicherten langfristigen Anleihen. Ungünstige Veränderungen auf den Kapitalmärkten (Stichwort: steigende Zinsen) könnten die Fähigkeit des Unternehmens, Finanzierungen zu vorteilhaften Bedingungen zu sichern, demnach beeinträchtigen und somit auch das Wachstum und die Dividendenzahlungen beeinflussen.
Fazit
Realty Income gehört aufgrund des vorhersehbaren Cashflows, der soliden Bilanz sowie der Portfoliodiversifikation und dem Zugang zu günstigem Kapital zu einem Qualitätstitel unter den REITs. Wer bei aktuellen Kursen zugreift, erhält etwa eine Dividendenrendite von 6 % und zwar aufgeteilt auf zwölf Zahlungen im Jahr.
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